Открытие гостиницы с нуля: сколько стоит и с чего начать

Задумываясь об открытии собственной гостиницы или отеля, необходимо помнить, что эта сфера бизнеса отличается множеством особенностей и владельцу придется постоянно сталкиваться с решением разноплановых задач. Даже если проект изначально тщательно продуман, не исключено, что в процессе его воплощения возникнут те или иные сложности. Универсальной схемы реализации проектов отельного бизнеса нет, для каждого конкретного случая необходим индивидуальный подход. Единственное, что можно считать универсальным решением для любых проектов, это помощь специалистов по созданию гостиничного бизнеса. Для неопытных бизнесменов помощь профессионалов может стать панацеей от принятия неэффективных решений, которые могут свести на нет все попытки открыть собственную гостиницу или отель.

Этапы открытия гостиничного бизнеса с нуля

Открытие собственной гостиницы стоит рассматривать не только как возможность стать владельцем весьма престижного бизнеса, но и как отличную возможность оказать влияние на регион, в котором будет функционировать гостиница, посодействовать улучшению экологии и благоустройства этого региона, отразить в проекте свои жизненные приоритеты и цели. 

Как правило, люди, которые хотят стать владельцами гостиничного бизнеса, имеют представление, пусть иногда и достаточно размытое, о том, какой должна быть будущая гостиница. Однако, неопытные предприниматели часто сталкиваются с трудностями выбора индивидуальной концепции гостиничного бизнеса. 

Вот почему крайне важно изначально разработать подробный план реализации проекта гостиничного бизнеса с детализацией каждого этапа его воплощения. Необходимо, прежде всего, четко определить, какого типа будет гостиница, сколько понадобится финансовых вложений, и какая планируется прибыль. Далее следует разработать грамотный бизнес-план, который будет взят за основу для принятия всех последующих решений. 

Следующие этапы зачастую включают проектирование, подготовку всей необходимой документации, начало строительных работ, поиск персонала и разработку маркетинговой стратегии. Практически все этапы требуют привлечения сторонних специалистов и организаций, которым поручаются как организационные моменты, так и общее управление проектом. Здесь следует проявить внимательность и выбирать подрядчика, имеющего достаточный опыт работы именно в этом бизнес-направлении. 

Что следует знать перед тем, как открывать гостиницу?

Гостиничный бизнес характеризуется как достаточно сложный и комплексный, ведь здесь большое значение имеет не только техническая составляющая, но и человеческий фактор. Следует помнить, что размещение гостей является важной, но далеко не единственной задачей. Требуется продумать еще массу моментов: организация всей необходимой инфраструктуры, развлечений для гостей, ухода за прилегающей территорией, найм персонала, решение вопроса с транспортной и складской логистикой, с ремонтными работами, с бронированием и продажами, разработка маркетингового плана и т.д.

Начало работ по возведению собственной гостиницы еще только в планах, а общую концепцию, дизайнерский проект и план организации инфраструктуры уже необходимо иметь на руках. Все эти моменты основательно продумываются еще на начальном этапе. А непосредственный запуск проекта в реализацию – это уже работа команды опытных специалистов разного направления. 

Одной из основных ошибок при открытии именно гостиничного бизнеса является отсутствие профильной специализации участвующих в реализации проекта. К примеру, часто инвесторы не сильно обременяют себя углублением в нюансы бизнес-плана, оставляя рассмотрение многих «мелочей» до лучших времен. В результате занижаются ожидаемые расходы. Обращение в обычное бюро для реализации проекта, которое специализируется на решениях для жилых домов, приводит к серьезным ошибкам. Отсутствие авторского надзора уведет от первоначального дизайнерского проекта, что не самым лучшим образом отразится на всей идее проекта. Общая неорганизованность приводит к тому, что персонал нанимается в спешке и в самый последний момент, как и запуск рекламной кампании. Конечно, в результате можно получить вполне обустроенную, симпатичную гостиницу, в которой даже будут останавливаться постояльцы, пусть и не в первое время после открытия. Но, все же, следует принять во внимание, что при такой организации бизнеса неминуемо возникнут следующие трудности:

• невысокая загрузка в течение первых месяцев работы;
• разница между расходами фактическими и теми, которые предполагались в начале «примерного» планирования бизнеса;
• непригодность установленного оборудования для имеющихся условий эксплуатации;
• принятие неэкономичных решений во время организации инфраструктуры;
• высокие расходы на оплату коммунальных услуг;
• непродуманность схем логистики;
• отсутствие специализированного оснащения в номерах и его замена обычной бытовой техникой.

Неправильный выбор сторонних организаций и специалистов приводит к снижению доходности гостиничного бизнеса и увеличению сроков окупаемости. Как правило, экономия, к которой часто прибегают на начальных этапах реализации проекта, в итоге приводит к большому количеству недочетов. Это, в свою очередь, только бьет по карману собственника, существенно увеличивая расходную часть. 

Вот почему детальный, хорошо продуманный бизнес-план необходим в первую очередь самому собственнику. Учитывая, что гостиничный бизнес является сложным и требует определенных знаний, разобраться во всех его тонкостях неопытному человеку будет крайне сложно. Лучше не терять время и сразу обратиться к профессионалам, которые разбираются во всех тонкостях этого бизнеса, знают ситуацию на рынке и могут предложить действительно работающие решения. Профессионалы могут предоставить не только развернутую консультацию, но и взять на себя комплекс работ по бизнес-планированию и непосредственной реализации проекта.         

Еще один важный этап, который требует участия опытных специалистов, – разработка дизайна гостиничного комплекса и проектирование. Качество выполнения этого вида работ напрямую повлияет на внешнюю привлекательность гостиницы и ее эргономичность. Конечно, можно нанять команду специалистов, которые много лет работают в сфере дизайна, но не имеют опыта работы конкретно с гостиничным сектором. Они вполне справятся с поставленной задачей, но для этого придется совершить немало ошибок и многие нюансы придется познавать в процессе работы. В результате все это приведет к потерям времени и лишним расходам, которые могут составить довольно приличную сумму. 

Возведение гостиничного комплекса требует рационального подхода к разработке функционала и благоустройству прилегающей территории. Необходимо учитывать особенности местности и всего региона, где планируется строительство отеля. Все это поможет сэкономить бюджет заказчика как на этапе реализации проекта, так и во время полноценной работы готовой гостиницы. Профильные специалисты с опытом помогут создать грамотный бизнес-план с учетом имеющегося у заказчика бюджета. И если в дальнейшем работы будут выполняться в точности с прописанным планом, то это поможет минимизировать расходы и сократить срок окупаемости готового проекта.    

Отдельным пунктом следует выделить оснащение гостиничного комплекса специализированным оборудованием. Часто посредники стараются продвинуть продукцию определенных поставщиков, с которыми у них заключены деловые связи. Но существуют специализированные компании, занимающиеся комплексными закупками именно для гостиниц и отелей. Кроме того, в последнее время появились онлайн-гипермаркеты, работающие на конкретный сегмент рынка, где можно приобрести все необходимое с доставкой в любой регион страны.   

Не меньшую важность имеют организационные работы, которые предстоят перед непосредственным открытием гостиницы. Эти работы включают подготовку всей необходимой документации, подбор персонала, разработку и продвижение рекламной кампании. На этом этапе крайне важно подобрать профессиональных управляющих, которые смогут не только эффективно справляться со своими задачами, но и подбирать подчиненных, а также выстраивать с ними продуктивные взаимосвязи. Для персонала должны быть разработаны должностные инструкции и регламенты. Учитывая достаточно большой объем подготовительных работ, начинать их следует не менее чем за полгода-год до планируемого открытия. 

Как правило, управление гостиницей возлагается на управляющую компанию. Задачей управленцев является подбор младшего персонала и частичное ведение документации. С управляющей компанией можно заключить договор о полном ведении дел гостиничного бизнеса или же поручить выполнение только определенного фронта работ. Также можно воспользоваться услугами консалтинговых компаний. 

Не стоит забывать о важности эффективной маркетинговой кампании. Необходимо создать официальный сайт гостиницы, зарегистрировать ее на специализированных интернет-ресурсах, заключить договор с туристическими фирмами и т.д. 

Во сколько обойдется открытие собственной гостиницы?   

Сумма вложений, необходимая для открытия гостиницы, зависит прежде всего от ее категории и размера номерного фонда. Соответственно, чем выше звездность отеля, чем больше номеров он включает, тем больше потребуется финансовых вложений. Но и доходы в таком случае могут быть значительно выше, чем у небольшой гостиницы. Конечно же, каждый проект отличается своими особенностями, поэтому можно привести лишь примерные суммы расходов.

К примеру, если рассматривать усредненную стоимость одного номера, включающую также расходы на обустройство общей зоны, то для разных категорий отелей она будет следующей:

— для эконом-класса – от 40 до 80 тысяч долларов;

— для трехзвездочных отелей – от 80 до 120 тысяч долларов;

— для четырехзвездочных отелей – от 120 до 200 тысяч долларов;

— для пятизвездочных отелей – свыше 200 тысяч долларов.

Это средние суммы расходов в целом по миру, однако их можно применить и для российских реалий. Так, чтобы примерно понять, во сколько обойдется строительство гостиничного комплекса с нуля, необходимо умножить сумму расходов на планируемое количество номеров. 

Также в качестве примера можно привести суммы расходов для каждого этапа реализации проекта:

1. Разработка плана и проектирование – от 0,5 до 10 млн рублей.

2. Составление рабочего проекта – 1000-4000 рублей на метр квадратный.

3. Строительные работы. Для этого этапа сложно назвать конкретную сумму, поскольку возведение конструкций может стоить так же, как и для других видов зданий. Но, что касается стоимости коммуникаций, то здесь расходы могут доходить до половины бюджета всех строительных работ. Стоимость отделки также индивидуальна и очень зависит от категории гостиницы.

4. Оснащение номеров – от 250 тысяч до 2 миллионов рублей на номер (также зависит от категории).

5. Организационные работы перед открытием – на рекламную кампанию и регламентные работы гарантированно уйдет несколько миллионов рублей. Кроме того, потребуются отдельные затраты на подбор персонала, закупку расходных материалов для первых месяцев работы, а также расходы на организацию церемонии открытия.

Дополнительно необходимо включить в бюджет достаточную сумму на непредвиденные расходы на период, пока бизнес не выйдет «в ноль». 

Одной из наиболее распространенных ошибок в гостиничном бизнесе, которая приводит к дополнительным расходам, является закупка неспециализированного оборудования для оснащения номерного фонда. Обычная бытовая техника, мебель и непредназначенное для гостиниц техническое оснащение достаточно быстро приходит в негодность. В результате все это приходится менять, а дополнительные расходы часто просто не включаются в общий бюджет. Следует иметь в виду, что, экономя на закупке специальной коммерческой мебели и техники, заменяя ее масс-маркетом, потом придется искать дополнительные источники средств, чтобы покрыть незапланированные расходы на замену изношенного оснащения. 

Зайти в гостиничный бизнес можно и с относительно небольшим бюджетом. Однако, здесь действует такой закон: чем меньше отель, тем меньше денег он приносит. Во многом это связано с тем, что есть фиксированное минимальное количество сотрудников как для небольших, так и средних отелей. И получается так, что оплата работы сотрудников будет примерно одинаковой для двух отелей разной вместимости. При этом небольшая гостиница будет иметь меньший доход в связи с меньшим номерным фондом, но расходы на зарплату сотрудникам будут сопоставимыми с большим отелем. В итоге у маленьких отелей возрастают риски работы «в ноль» или вовсе в некоторые периоды расходы будут превышать доходы. 

Однако, стоит отметить, что окупаемость небольшого объекта может быть гораздо быстрее. К примеру, вместо стандартного отеля заказчик строит сезонную туристическую базу с минимальным перечнем услуг и низкой ценой за номер. В этом случае можно очень быстро выйти в плюс за счет высокой загруженности в сезон и за счет отсутствия значимых расходов в периоды туристического «затишья». 

Собственнику необходимо, прежде всего, объективно оценить свои финансовые возможности. Бюджет в несколько миллионов рублей позволяет открыть небольшую туристическую базу с минимумом самых востребованных услуг. Такой бизнес достаточно быстро окупается, но вот говорить о большой прибыли в данном случае не приходится. Это в свою очередь не позволит нанимать полный штат сотрудников и отдать бизнес под управление. Выходит, что владельцу придется брать большую часть работы на себя и даже привлечь членов своей семьи. А это уже скорее самозанятость, а не бизнес в его традиционном понимании. 

Подводя итог, можно сказать, что общая стоимость строительства загородной турбазы составляет примерно 60-80 млн рублей. А строительство полноценной гостиницы на 100-150 номеров обойдется уже от 200 млн рублей.

Выгодно ли сегодня открывать гостиничный бизнес?

Открытие гостиницы нельзя внести в список самых прибыльных видов бизнеса. Прибыльность гостиничного бизнеса находится в пределах 25-30%, но в некоторых случаях может составлять и 35%. 

В этом сегменте бизнеса прибыльность зависит по большей части от стоимости номера и показателей загрузки. Также влияние оказывает реализация различного рода дополнительных услуг, которые иногда могут приносить львиную долю дохода гостиницы. В процессе функционирования гостиниц придется нести расходы на оплату труда персонала, коммунальные расходы, а также закупку всех необходимых расходных материалов. 

Прибыльность отеля также будет зависеть от качества работы персонала. И поэтому очень важно сразу подбирать высококвалифицированных сотрудников. Это также будет показателем престижности гостиницы и повлияет на реализацию дополнительных услуг. Нельзя упускать из внимания сезонность работы, поскольку в периоды пиковой загрузки может не хватать рабочих рук, а во время «простаивания» персонал будет просто не задействован. Следует заранее продумать вопрос комплектации штата, чтобы рационально распределить загрузку персонала при разных сценариях и при этом не потерять квалифицированные кадры. Грамотное выстраивание взаимодействия с персоналом – основа высокой адаптивности компании, что сегодня можно считать важным конкурентным преимуществом.   

Для гостиничного бизнеса применим следующий принцип: чем выше стоимость реализации проекта, тем больше срок его окупаемости. И наоборот, чем дешевле обошлось строительство гостиницы с нуля, тем быстрее можно вернуть свои инвестиции. Однако, в таком случае не стоит рассчитывать на большую прибыль. Таким образом, если рассматривать более выгодный вариант крупных инвестиций, то привлекательнее оказываются именно большие, дорогостоящие отели. Срок их окупаемости естественно больше, но и доход они будут приносить значительно больше.   

Стоит отметить, что средний срок окупаемости для большинства отелей составляет 8-12 лет. Гостиницы, расположенные в черте города, окупаются быстрее, чем загородные аналоги. Это связано с отсутствием дополнительных расходов на организацию новых коммуникаций и благоустройство прилегающих территорий. 

С чего же начать, если вы решили открыть гостиничный бизнес?

Для начала необходимо четко определиться с концепцией будущего бизнеса. Важно понять, кто ваши клиенты. От этого зависит и стиль гостиницы, и ее размер, и предложение дополнительных услуг. Решить этот вопрос поможет грамотно организованное маркетинговой исследование, в ходе которого будет проанализирована потенциальная целевая аудитория, а также показатели спроса и предложения на рынке. Результат анализа покажет, что на данный момент является наиболее востребованным и какой уровень загрузки можно ожидать для разных вариантов номерного фонда. 

Если вопрос с концепцией решен, то можно приступать к составлению технического задания. Для выполнения этого этапа работ необходимо привлечь гостиничного технолога, который знает все нюансы этого вида бизнеса и может составить план требований по всем элементам гостиничного комплекса. В этот план входят требования к площади помещений, их назначению, коммуникациям и используемому оборудованию. Для исполнителей, которые не имеют большого опыта работы именно в гостиничном секторе, план работ должен составляться особенно тщательно и подробно. 

Разработанное техническое задание позволяет перейти к составлению предварительной финансовой модели, на основании которой можно при необходимости вовремя внести корректировки, к примеру, перераспределить номерной фонд или изменить перечень дополнительных услуг. Далее уже составляется более подробный бизнес-план, в который включаются ожидаемые расходы и доходы. 

Техническое задание также необходимо для разработки дизайн-проекта, который и будет определять общий вид будущей гостиницы. В дизайн-проект включается концепция внешнего и внутреннего оформления, ландшафтного благоустройства, а также подготовка пакета необходимой документации. 

Сформированная концепция бизнеса, грамотный бизнес-план и дизайн-проект – это тот перечень документов, который необходим для привлечения сторонних инвесторов, если возникнет такая необходимость, или для получения кредита в банковском учреждении.     

Какой тип гостиницы выгоднее?

Прибыльность того или иного вида гостиницы будет зависеть от загруженности в разные периоды времени и от продаж сопутствующих услуг. При этом на расходную часть будет влиять сумма оплаты труда, расчеты по коммунальным услугам, а также затраты на всевозможные закупки. 

Также следует иметь в виду, что есть фиксированное минимальное количество сотрудников, которое обязательно и для мини-гостиниц, и для больших гостиничных комплексов. Это означает, что оплата фонда труда сопоставима для небольших и крупных гостиниц, а вот уровень дохода – нет. 

Задумываясь над тем, какой тип гостиницы выбрать для постройки, ориентируйтесь на тот факт, что более прибыльными являются турбазы с количеством номеров от 60 и полноценные гостиничные комплексы с количеством номеров от 100-150. 

Как выбрать место для постройки гостиницы?

Это будет зависеть, прежде всего, от концепции проекта. Также следует принять во внимание результаты, полученные в ходе предварительного маркетингового анализа. Одно из важных условий – рядом с планируемым местом постройки гостиницы должны быть объекты естественного притяжения, что поможет привлекать клиентов без дополнительной рекламы.

Гостиницы лучше всего строить возле крупных деловых и выставочных центров, возле значимых культурных и исторических достопримечательностей. Для загородных отелей подойдет классическая схема: турбазы рядом с лесом, водоемами и прочими природными достопримечательностями стабильно пользуются спросом. В данном случае лучше отдать предпочтение ландшафтному участку с хорошим визуалом, пусть его стоимость и будет выше. 

Не следует забывать, что потребуются существенные расходы на прокладку коммуникаций, строительство подъездной дороги, благоустройство территории и т.д. Эта проблема особенно актуальна для загородных комплексов, которые возводятся с нуля на необорудованном участке. 

Удаленность гостиницы от города также имеет немаловажное значение. Необходимо продумать этот вопрос, чтобы потенциальные клиенты не затрачивали много времени на то, чтобы добраться в гостиницу. Загородные комплексы лучше размещать недалеко от магистралей.

Что же касается непосредственного начала строительных работ, то они должны выполняться в полном соответствии с дизайн-проектом и рабочей документацией. Также лучше воспользоваться услугой авторского надзора, чтобы избежать ошибок и нарушений со стороны подрядчиков в ходе реализации проекта.

Стоит акцентировать внимание на том, что строить гостиницу на земле индивидуального жилищного строительства или в жилом помещении запрещается. Подходят только объекты недвижимости коммерческого направления, а также земли специального назначения.

Какие документы необходимо собрать?

Для открытия гостиничного комплекса необходима следующая документация:

• на владение земельным участком;
• план участка, архитектурный проект, документы рабочего характера;
• разрешение на ведение строительных работ;
• подписанный договор с подрядчиками.

Какие помещения обязательно должны быть в отеле?

Кроме жилой части, в которую входят номера для гостей, в гостинице должны быть помещения общественного и технического характера. Также допустимо наличие незадействованных помещений для сдачи в аренду. 

К помещениям общественной зоны относятся лобби, конференц-зал, библиотека, фитнес-зал, химчистка, камеры хранения и т.д. Также в эту категорию входят административные помещения.

К техническим помещениям относятся котельная, насосная, вентиляционная камера, помещение с электрооборудованием и т.д. Они могут находиться в подвале здания или же на каждом этаже, если это необходимо.

Требования, предъявляемые к гостиничному бизнесу

1. Необходимо пройти все предварительные проверки и получить пакет соответствующих документов.

2. Построенная гостиница проверяется на соответствие архитектурному проекту.

3. Если в гостинице есть ресторан, то следует получить лицензию на алкогольную продукцию и допускать к работе только сотрудников с санитарными книжками.

4. Следует подтвердить категорию звездности гостиницы.

Также потребуется следующий список документов:

— право владения земельным участком и строением;

— оформленное ИП или юридическое лицо;

— сертификат о присвоении той или иной категории звезд;

— лицензии на определенный дополнительный вид деятельности;

— подтверждение прохождения всех необходимых проверок.

Кроме того, для открытия гостиницы необходимо иметь в наличии контрольно-кассовый аппарат, служебные инструкции, устав, технические документы, книгу отзывов, рекламные материалы. 

Какие этапы включает старт работы гостиницы?   

Перед открытием гостиницы предстоит проделать следующие работы:

1. Завершение полной комплектации здания.

2. Разработка официального сайта.

3. Регистрация в системах онлайн-бронирования, заключение договоров с турфирмами.

4. Разработка должностных инструкций, регламентов, стандартов, выбор системы управления.

5. Подбор сотрудников в отдел управления и рабочего персонала.

6. Закупка расходных материалов и продуктов питания.

После завершения всех подготовительных работ следует организация церемонии открытия. Рекомендуется провести два варианта: пробную и официальную церемонию. Во время пробного открытия можно пригласить рабочую команду, семьи, друзей и тщательно протестировать работу всех систем, персонала, выявить возможные недочеты. А на официальное открытие уже стоит пригласить прессу, представителей турагентств, корпоративных и реальных клиентов.     

Компания Minaev Restaurants готова предоставить вам свою профессиональную помощь в открытии гостиницы любого типа с нуля. Высококлассные специалисты с многолетним опытом работы в этой сфере выполнят задачу любой сложности. Вы можете доверить профессионалам Minaev Restaurants полный цикл создания гостиничного бизнеса: от разработки идеи до ее комплексного воплощения.